諸葛找房2019總結與2020展望:脆弱的平衡(新房篇)

作者: 來源:中國房產網 2020-01-16 11:57:35

 

調控高壓下新房市場難突破,三四線市場優勝劣汰

一、開發投資增速高增長背后現隱患,銷售端乏力年底因城施策助銷售企穩

(一)開發投資整體高增長,年內增速“七連降”

2019年,在房企施工面積增速上升背景下,全國開發投資整體高增長,全年累計增速均維持10%以上的增長。截止到2019年11月,全國房地產開發投資額為121265億元,累計增速為10.2%,比2018年累計增速增長0.7個百分點。2020年房企仍面臨較大資金壓力,預計明年的開發投資增速回落至8%左右。

年初在貨幣面改善下,房企新開工施工意愿雙雙加強,開發投資增速反彈至2位數高增長,4月全國開發投資增速達11.9%。隨后,在政策頻頻收緊下,房地產行業資金面監管加強,開發投資累計增速緩步回落,至11月,開發投資增速達10.2%,較10月收窄0.1個百分點,連續7個月穩步下降,但該增速水平仍高于2018年底投資增速。

圖1:全國商品房開發投資年度增速及月度增速情況

數據來源:國家統計局,諸葛找房整理

(二)銷售面積及金額增速創5年雙低,三季度因城施策政策微調助銷售企穩

2019年,受整體市場環境嚴峻影響,全國商品房銷售面積及銷售金額增速雙雙創新低,截止到2019年11月,全國商品房銷售面積為14.89億㎡,同比下降0.2%,與2018年相比下降1.1個百分點;商品房銷售額為13.90萬億元,同比增長7.3%,與2018年相比增速下降4.9個百分點。預計2020年全國商品房銷售繼續乏力,銷售增速下降至-1.5%,受區域結構性及產品結構性影響,銷售額增速維持在5%左右。

圖2:全國商品房銷售面積及銷售額年度增速走勢

數據來源:國家統計局,諸葛找房整理

三季度以來一些城市因城施策對調控政策進行了微調,初見成效,以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振了市場信心,全國商品房銷售面積連續兩個月上漲,1-11月累計增速達到0.2%,比上月提升0.1個百分點。特別是在東部地區,商品房銷售面積降幅比上月收窄0.8個百分點。

圖3:全國商品房銷售面積及銷售額月度增速走勢及2019年1-11月各區域商品房銷售面積增速

數據來源:國家統計局,諸葛找房整理

二、調控高壓下,新房升溫不足,成交規模“摸頂”

(一)政策調控引導市場預期,新房市場成交熱度平平

2019年,受政策高壓影響,購房者入市謹慎,新房成交市場熱度平平,整體成交規模穩中趨降,根據數據顯示,2019年1-11月重點40城商品住宅成交面積為3.15億㎡,同比下跌2.5%。年內新房成交面積呈現先升后降趨勢,上半年在年初貨幣環境改善的背景下市場熱度趨高,730中央政治局會議之后市場逐漸降溫,四季度在房企以價換量策略以及因城施策微調的影響下成交量小幅回升。

圖4:2008年-2019年40城商品住宅成交面積年度及月度走勢

監測40城包含:北京、上海、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、武漢、成都、青島、西安、長春、溫州、佛山、煙臺、南通、鎮江、昆山、揚州、連云港、汕頭、泉州、岳陽、韶關、莆田、舟山、泰安、湖州、淮安、威海、蕪湖、張家港、衡水、紹興、常熟、肇慶、淮北、衢州、孝感、黃岡,下同。

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

(二)新房價格結構性上漲,政策調控下漲幅趨緩

全國40城商品住宅成交均價處于逐年上漲趨勢,2019年新房價格再創新高,根據數據顯示,2019年商品住宅成交均價為15182元/㎡,同比上漲6.1%,主要是受到區域結構性影響,成交回歸一二線,導致整體價格呈現小幅上漲趨勢。但從漲幅上看,受政策調控影響,新房價格漲幅趨緩,根據數據顯示,2019年,監測40城成交價格漲幅與2018年相比收窄6.1個百分點。

圖5:2015-2019年40城商品住宅成交均價及增速

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

(三)銷供比高位回歸至理性水平,需求趨緩致庫存高位運行

從監測15城庫存情況來看,2019年商品住宅庫存明顯高于去年,庫存逐漸走高,長期高位運行,截止至2019年11月庫存面積達到9297.62萬㎡,同比上升10.9%,去化周期為10.3個月,與去年同期相比上升0.6個月。

從監測40城供應面積及供銷比走勢來看,2019年銷供比整體上處于下跌趨勢,從年初2月2.65下降至11月1.0。隨著供應的上升,需求端乏力,銷供比逐漸回歸到合理水平。在市場供應持續增加而成交不景氣的情況下,庫存持續增加帶動去化周期明顯走高,未來市場或將面臨去庫存壓力。

圖6:監測15城市庫存及去化周期、監測40城供應面積及銷供比走勢

備注:監測15城包含北京、上海、深圳、廣州、重慶、南京、武漢、成都、長春、湖州、蕪湖、張家港、淮北、昆山、常熟

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

三、市場熱度回歸一二線,三四線市場漲跌不一

(一)各能級城市表現各異,一線反彈,二線趨穩,三四線降溫

從重點監測40城市數據來看,2019年各能級城市呈現一線城市反彈,二線城市穩步上漲、三四線城市降溫。數據顯示,2019年11月,一線城市商品住宅成交面積同比上升34.3%,二線同比上升3.2%,三四線下跌4.4%。今年在行業環境嚴峻背景下,一二線城市基本面完善需求更為堅挺,而三四線在棚改貨幣化收緊及需求透支影響下,市場成交下行壓力凸顯。

圖7:分等級城市商品住宅成交面積同比走勢

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

從重點城市商品住宅成交面積同比增速來看,長三角地區城市增長迅速,其中常熟上漲幅度最高為69.9%,其次為淮北上漲45.8%;北京、深圳一線城市增速不減,其中北京同比上漲51.4%,深圳同比上漲25.4%。

(二)一、二線價格漲幅明顯,三四線價格漲幅分化

從各線重點城市來看,一線城市中北京、上海、廣州房價上漲,深圳總體表現平穩,二線城市房價上漲幅度較大,其中武漢、南通、西安表現亮眼,漲幅達到15%以上。三四線城市中漲跌不一,部分城市小幅上漲,如泰安、張家港、紹興、衢州等城市漲幅在10%-15%之間,部分城市價格呈現下滑趨勢,如泉州、莆田價格同比下跌。

圖9:重點城市商品住宅成交均價情況

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

四、成交結構上行,改善性需求徐徐走來

(一)購房門檻普遍提升,武漢套總價增速領銜

從選取的重點一二線熱點城市套均總價來看,均呈現上漲趨勢,購房門檻逐漸提升。其中一線城市套均總價均超過300萬,其中,深圳達到541萬元,北京次之,套均價為399萬元。二線城市中杭州套均價最高,達到348萬元,南京達到278萬元,其他城市多在200萬元以下。受到限簽政策放開的影響,北京、上海等一二線熱點城市2019年套均價上漲明顯。

圖10:2017年-2019年重點城市商品住宅成交套均總價走勢(萬元)

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

注:剔除了別墅類產品成交房源數據。

(二)重點一二線城市需求結構上移,改善性需求釋放

從監測的重點一線和二線城市商品住宅成交套均面積來看,一線城市套均面積基本保持穩定,北京、上海有小幅上行趨勢;熱點二線城市需求上移趨勢明顯,尤其是成都、武漢、成都、昆明等今年房地產市場較為火熱的城市表現明顯,市場火熱帶動需求上移。對于多數一二線城市來說,未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。如今,購房門檻越來越高,過渡成本正在慢慢變高,因此在資金條件允許的情況下人們更希望一步到位,另外二胎政策的放開也影響了住房需求結構的變化,促進了改善產品的去化。

圖11:2017年-2019年重點城市普通住宅成交套均面積走勢(㎡)

數據來源:各地住建委、房管局,諸葛找房

五、品牌房企銷售業績穩步增長,龍頭房企跑贏大市

2019年,品牌房企銷售穩步增長,從監測10家品牌房企經營數據看,銷售面積增速均大于全國商品房銷售面積增速,銷售額增速除萬科低于全國銷售額增速外,其他房企均高于全國增速水平,龍頭房企優勢凸顯。

圖12:2019年1-11月品牌房企銷售面積、金額及同比增速

數據來源:企業公告,諸葛找房整理

從監測品牌房企平均銷售價格看,銷售單價越高的房企商品房銷售金額增速可觀,如中海地產銷售價格為20969元/㎡,銷售金額同比漲幅25.8%,世茂地產銷售價格為17822元/㎡,商品房銷售金額增速為46.8%;銷售單價較低的房企商品房銷售金額增速差強人意,如碧桂園銷售價格為8861元/㎡,商品房銷售金額同比僅上漲10.2%。一定程度上表明高品質改善性項目逐漸成為市場主流。

圖13:2019年1-11月品牌房企銷售價格及銷售金額同比增速

數據來源:企業公告,諸葛找房整理

六、2020預判:成交規模小幅下降,成交均價結構性上揚,城市分化加劇

根據市場趨勢預測,明年全國開發投資增速下降至8%左右,全國商品房銷售面積增速下降至-1.5%左右,全國商品房銷售額增速預計在5%左右,全國商品房成交均價繼續呈現結構性小幅上漲。

從整體來看,明年房地產市場整體維持穩定,但從分等級城市來看,城市間分化明顯,預計明年一二線城市市場穩中有升,而隨著棚改貨幣化政策的收緊以及部分需求透支,三四線城市熱度將會逐漸下滑。從房價方面來看,明年絕大多數城市房價都有下降的可能,但受成交結構性因素影響,會導致全國平均值上升。

從成交量方面來看,預測明年可能會小幅下降,雖然金融環境收緊,但是還是處于穩定的狀態,從需求規?偭縼砜,目前市場上還有大量的剛需購房人群,二線城市以及發展較早的三四線城市也存在大量的改善性需求。

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